All article under : PROPERTY : UD AURELIA SANJAYA devisi Solo Area

Showing posts with label PROPERTY. Show all posts

Home > Posts filed under PROPERTY

Usaha PROPERTY

By Ayub Pujiyanto | Like Facebook AURELIA SANJAYA

<div dir="ltr" style="text-align: left;" trbidi="on">
Kenapa harus berbisnis property bahkan harus punya property sekarang juga? 1.
 Bumi itu satu, sementara manusia terus bertambah sehingga harga 
property akan cenderung selalu naik. Seluruh orang terkaya di dunia 
selalu menginvestasikan uang mereka di property, karena mereka tahu Bumi
 ini hanya ada 1. 2. 50 - 70 % aspek yang mempengaruhi suatu bisnis adalah property.  Contoh
 : Mungkin hal ini sudah sering agan-agan dengar, Mcdonald merupakan 
salah satu franchise fast food terbesar di dunia, tetapi tahukah agan 
sekalian kalau sebenarnyah Mcdonald juga berbisnis property? yah di 
Amerika sana, franchise ini besar bukan hanya karena menjajakan burger 
tetapi mereka juga menyewakan outlet-outlet sekaligus pembelian. Bahkan 
sewa tempat untuk usaha bisa mengambil porsi lebih dari 50% budget 
pengeluaran kita, lokasi tempat usaha juga sangat menentukan bisnis 
kita, bahkan sebuah usaha online pun tetap membutuhkan rumah atau kantor
 cepat atau lambat. 3. Property bisa menjadi jaminan aset. 
Terima
 kasih atas banyaknyah seminar-seminar dan buku-buku tentang property 
yang ramai belakangan ini sehingga sayah bisa mendapatkan banyak ilmu 
dan pengalaman puluhan tahun dalam waktu singkat dan bisa disharing 
kepada agan-agan sekalian: 1. Property Cash Machine (Joe Hartanto) Merupakan
 pelopor seminar property menurut sayah, memberikan dasar-dasar property
 dengan baik. Seminar ini membentuk agan sebagai investor property 
dimana agan membeli property untuk kemudian dikembangkan menjadi tambang
 emas dengan mengkomersilkan property tersebut (kost2an). Kelemahan dari
 PCM menurut sayah saat ini kurang updatenyah tentang aturan perbankan 
(beberapa bank tidak terima lagi KPR untuk pembelian kost-kostan). Lalu 
baik cara pembelian dan investasi kurang bervariatif. Namun Joe Hartanto
 dengan sangat baik mempraktekkan ajaran Robert t kiyosaki dan D Ross 
(lupa namanyah) 2. Beli rumah tanpa uang, tanpa hutang (Cipto Junaedy) Merupakan
 counter dari PCM, jika pcm memperkenalkan kita untuk berhutang dalam 
mendapatkan asset maka Cipto berbeda, mengajarkan kita untuk selalu 
cash. Kekuatan dari seminar ini adalah kemampuan Cipto untuk membuka 
cakrawala kita mengenai pembelian property terutama di soal perjanjian. 
Tanpa uang disini maksudnyah adalah membeli rumah tanpa dp dan cicilan 
rumah. Jika PCM mengandalkan KPR maka Cipto mengandalkan pihak ketiga 
(investor) untuk mendapatkan rumah, lalu penekanan dari strategi ini 
adalah jangan cintai semua property anda, jika PCM mengharamkan menjual 
property maka secara sederhana di Cipto perputaran uang juga didapatkan 
dari hasil jual beli, baru kemudian dapatkan rumah yang ingin kita 
miliki. Kelemahan seminar ini adalah bahasa marketing yang terlalu 
bombastis dan dipaksakan untuk mencounter PCM, padahal dalam seminar ini
 juga dijelaskan mengenai KPR. Namun seminar ini cukup baik dalam 
memberikan masukan dalam menggunakan bahasa marketing untuk iklan. 
Beberapa trik juga sudah tidak relevan dan tidak semudah yang dikatakan 
(sekali lagi terlalu bombastis) seperti buletin board. Disini ada juga 
perpaduan investor property dan sedikit tentang developer. 3. Cara benar beli properti tanpa uang, tanpa hutang (Ridwan Rahardjo) Pada
 dasarnya Ridwan Rahardjo ini merupakan murid dari Cipto Junaedy namun 
dia melakukan trial dan error serta memberikan nilai tambah. Inti adalah
 bagaimana kita bernegosiasi dengan pemilik rumah agar dapat mengakali 
dp kemudian mencari investor untuk membayar cicilan dengan memberikan 
nilai tambah pada bangunan (kost2an lux). Yang menarik adalah Ridwan ini
 mengkombinasikan ilmu hipnotis dalam bernegosiasi (bukan mempengaruhi 
secara alam bawah sadar gan, tetapi lebih bagaimana meluluhkan hati 
owner Ini saja seminar yang guah tau, selain ini ada dari Tung 
Dungsem Waringin (investor property), Jin property ( developer, 
penguatan di tehnik negosiasi), Aryo Diponegoro (Developer, belum tau 
juga karakteristiknyah), Ezra Karamoy ( Ini lumayan lengkap gan, pernah 
ikut priviewnyah, cuman sayang pembawaan materi kurang menarik). 
 
 
<div style="font-size: 16px;">
Istilah-Istilah di Property</div>
<hr size="1" style="background-color: #d1d1e1; color: #d1d1e1;" />
Mungkin ada baiknya mengenal beberapa istilah di dunia property 
 
1. Primary = rumah baru, atau penjualan hasil pengembangan lahan 
2. Secondary = rumah second 
3. Owner = pemilik rumah 
4. Buyer = pembeli 
5. Broker = agen property 
6. PPJB/SPJB = surat pengikatan jual beli (perjanjian awal sebelum melakukan jual beli) 
7. SHM = sertifikat hak milik 
8. Surat Girik/letter C = Surat keterangan kepemilikan tanah/ bangunan dari camat atau lurah 
9. Co-broking = kerjasama penjualan rumah antara 2 agen atau lebih 
10. Top-up = Meningkatkan plafon kredit pinjaman 
11. Cash back = Mendapatkan lebih dari pengajuan plafon kredit 
12. AJB = Akte jual beli, bukti transaksi jual beli property yang dibuat oleh notaris (cari notaris yang juga PPAT) 
13. HGB = hak guna bangunan, artinya tanah merupakan milik pemerintah 
dan hanya boleh digunakan dalam kurun waktu tertentu dalam kisaran 
20/30/40 tahun. 
14. Hak sewa = Tanah milik pemerintah dan harus bayar sewa setiap tahun 
15. NJOP = Nilai jual obyek pajak, biasanyah menjadi acuan harga jual 
rumah (walaupun kini bank kebanyakan mengambil dari nilai pasar) 
 
Untuk
 agan-agan yang berminat menjadi agen property ini ada beberapa masukan 
bagaimana menjadi agen property atau membuat agency property : 1.
 Menjadi agen property cukup mudah gan, saran guah coba bergabung dulu 
dengan franchise besar macam ray white, new era, century, lj hooker. 
Kenapa? karena mereka memiliki sistem yang lebih baik dibandingkan 
agen-agen baru. Setelah mendapatkan pengalaman dan lisensi mungkin agan 
ingin membentuk kantor agen sendiri tidak masalah. Karena untuk memulai 
bisnis ini diperlukan sebuah kepercayaan dan untuk itu agan perlu 
bergabung dengan AREMBI (semacam asosiasi broker) - Nanti disini agan
 akan mendapatkan semacam prospekkan awal seluk beluk menjadi agen 
property, income dll. Setelah itu ada semacam ujian lanjutan untuk 
mendapatkan lisense, tapi kalau di kantor-kantor agen yang kecil sih 
biasanyah lebih bebas 2. Serba serbi kantor agen property - 
Pada dasarnya untuk membentuk sebuah agen property tidak diperlukan 
sebuah legalitas (karena sampai saat ini belum ada aturan dari 
pemerintah untuk profesi ini, gosip2nyah sih mau ada pembatasan atau 
apalah) - Namun ada kerugian apabila kita tidak memiliki legalitas 
PT/CV, yaitu tidak dapat membuat perjanjian dengan bank untuk kerjasama 
KPR, selain memiliki legalitas PT kantor atau marketing juga harus 
terdaftar di asosiasi broker. - Biasanya owner suatu agency disebut 
sebagai principal. Dan sharing profit antara marketing dan kantor agency
 bervariasi mulai dari 50-50 ( ini kantor agen besar) dan 40 - 60. - 
Pada umumnya agen property mendapatkan keuntungan dari komisi sebesar 3%
 untuk rumah second dan 2,5 % untuk rumah baru. Namun pada prakteknya 
komisi ini bersifat sangat cair dan bervariasi karena ketatnyah 
persaingan - Hampir seluruh agen property menggunakan sistem komisi bukan gaji, kecuali marketing di bagian primary 
 
 
<div style="font-size: 16px;">
Tips & trick</div>
<hr size="1" style="background-color: #d1d1e1; color: #d1d1e1;" />
#Appraisal, appraisal merupakan hal yang penting ketika kita memulai 
memasuki dunia property,kenapa? Karena melalui appraisal kita bisa 
mengatahui harga suatu property sehingga kita bisa menentukan 
langkah-langkah yang harus kita lakukan untuk selanjutnya. Ini 
langkah-langkah mudah dalam melakukan appraisal 
 
1. Liat karakteristik daerah. Setiap kota memiliki daerah dengan 
karakteristik tertentu,karekteristik disini lebih kepada peruntunkkan 
daerah tersebut. Contoh di Bandung dago merupakan daerah dengan nilai 
jual tertinggi,saat ini 22 juta - 28 juta/mtr. Di jakarta ada Kemang 
yang merupakan daerah elit,sehingga harganya pun sangat tinggi. Hal ini 
disebabkan bnyk'y permintaan pasar. Jadi hal pertama yang agan liat 
adalah seberapa besar tingkat permintaan di daerah tersebut,lalu apa 
karakteristiknya perumahan elit kah?daerah kumuh?daerah industy? 
 
2. Harga pasar. Sangat mudah mencari harga pasar,rata-rata bank saat ini
 menggunakan patokan harga pasar dalam menilaikan kucuran nilai dana 
selain dari NJOP. Jika rumah berada dalam perumahan agan bisa cari 4 
rumah yang sedang di jual di daerah sekitar (kurang lebih radius 2 KM) 
tanya harga lalu bandingkan dengan harga rumah yang dijual. Untuk Jalan 
raya sedikit berbeda,harus mencari perbandingan harga di jalan itu 
saja,biasa'y tentukan dulu pusat keramaian'y,property yang makin dekat 
dengan keramaian biasanya cenderung lebih mahal. 
 
3. Notaris. Setiap notaris wilayah pasti memegang data jual beli 
property di daerahnya atau yang dia tangani. Agan bawa luasan tanah dan 
bangunan yang akan diappraisal dan agan bisa minta perbandingan 
transaksi terakhir di daerah tersebut dengan spesifikasi yang sama. 
 
4. Iklan property. Cara ini cukup mudah,agan tinggal lihat koran atau 
website liat spefikasi property di lokasi yang sama dan bandingkan harga 
 
5. Menilai NJOP,ini sedikit memerlukan pengalaman. Sebenarnya dengan 
melihat harga tanah dan bangunan agan bisa menilai harga suatu property 
tapi untuk itu agan harus hapal jenis bangunan,harga ngebangun berapa. 
Karena guah juga memiliki basic kontraktor maka,guah sedikit hapal harga
 bangunan hanya dari tampilan fisik 
 
cara memulai bisnis property Ada satu cara yang menurut guah cukup efektif karena bisa memberikan kita pelatihan untuk menilai harga pasar : 1.
 Rumus 100 : 10 : 3 : 1. Maksud dari rumus ini mulai lah dengan mencari 
100 listingan rumah, lalu pilih 10 rumah paling bagus, negosiasikan 3 
rumah pilihan tapi cukup deal dengan 1 rumah. 2. Perkembangan 
lahan, Untuk melihat perkembangan suatu wilayah coba lihat berapa banyak
 pembantu rumah tangga di daerah tersebut. Kenapa? karena dari hal 
tersebut kita bisa melihat sosial ekonomi daerah tersebut, katakan semua
 rumah memiliki pembantu berarti tingkat ekonomi daerah tersebut tinggi 
dan potensial, tinggal tunggu saja ada developer bangun mall, sekolahan 
dan lain-lain. 3. Rumusan lain yang cepat, bisa juga menanyakan 
harga tanah di kecamatan, mencari perbandingan minimal 4 rumah di daerah
 sekitar yang dijual atau sudah terjual 
 
Trik fliping. Secara
 prinsip fliping merupakan salah satu tehnik menjual rumah memanfaatkan 
range harga pasar dimana kita mencari property murah kemudian 
menjualnyah kembali dengan harga pasar sehingga mendapatkan keuntungan 
dari selisih harga tersebut. Contoh : Agan A ingin membeli rumah,
 tetapi dia tidak memiliki pekerjaan, sehingga pilihan membeli rumah 
olehnya harus dilakukan secara cash. Jadi untuk solusinyah agan A harus 
memiliki cash. Oleh karena itu agan A melakukan tehnik yang 
disebut dengan flip. Agan mencari di iklan-iklan rumah-rumah yang dijual
 murah (kata kunci biasanyah Tanpa perantara dan Butuh uang), agan A 
menemukan satu rumah yang dijual seharga 500 jt, dan ternyata setelah 
agan A melakukan cek harga tanah sekitar dan beberapa rumah yang dijual 
didapatkan harga pasaran dengan spesifikasi rumah yang dimaksud adalah 
800 jt (kok bisa? ingat rumah tidak memiliki harga dasar sehingga nilai 
ditentukan sepenuhnyah oleh penjual sesuai dengan motivasinyah menjual 
rumah). Untuk memastikan harga ada kelebihan kita bisa membawa kopi 
sertifikat,njop, dan fotokopi pemilik ke bank terdekat, biasanyah ada 
biaya appraisal bank 500.000. Hal yang dilakukan oleh agan A 
adalah mengikat terlebih dahulu pemilik dengan PPJB. Jangan lakukan 
penawaran pada hari pertama, lihat dan dengar saja pendapat pemilik. 
Lalu setelah itu lakukan appraisal, jika sudah yakin mendapatkan 
kelebihan harga baru kita tawar. Yang diperlukan adalah PPJB oleh
 pemilik dengan pengunduran pembayaran antara 3 - 6 bulan (biasanyah 
kalau 6 bulan sudah sulit) disini skill negosiasi kita sangat 
dibutuhkan, jika kita bisa menyakinkan pemilik kita bisa tanpa keluar 
uang seperser pun, tapi biasanya pemilik akan meminta uang pengikat yang
 besarannyah terserah agan (guah biasanyah gak pernah lebih dari 5 jt). 
Lalu biar dia mau juga rumah kitah tawar jadi 525 jt, tentu dia akan 
tertarikkan. Agan A akhirnyah mendapatkan PPJB, lalu agan A 
langsung mengiklankan di koran (atau lewat guah, hehehe) dengan bunyi 
seperti ini "Jual cepat rumah dengan cash back 100 juta" atau tag line 
menarik lainnyah. (agan bisa juga jual seharga pasar tapi biasanyah agar
 cepat terjual orang akan suka barang-barang yang murah) Singkat 
cerita ada agan B yang tertarik membeli rumah dari agan A seharga 700 
juta, dengan KPR, si agan B senang karena ternyata bank mengacc 800 
juta, sehingga dia mendapatkan kelebihan, sedangkan agan A langsung 
membayar lunas ke pemilik pertama sebesar 500 juta, dan mendapatkan uang
 200 juta  
 Contoh
 di atas hanya sebuah ilustrasi, namun bukan tidak mungkin karena banyak
 pemain property yang melakukan hal ini, pada prakteknya biasanyah 
kendala terjadi pada : 1. Pemula di bidang ini biasanya kesulitan
 untuk mengappraise harga suatu rumah, karena itu sebaiknya lakukan 
rumus 100 : 10 : 3 : 1 atau tanya notaris terdekat, orang bank , atau 
membayar biaya appraisal 500rb 2. Keuntungan tidak sebesar 
ilustrasi, kadang hanya 20 juta, 50 juta dan juga akan ada potongan 
pajak dan juga administrasi jadi kita harus piawai juga dalam menghitung
 pemasukan dan pengeluaran. 3. Uang pengikat biasanyah selalu 
ada, karena kenapa pemilik mau mengundur pembayaran karena dalam PPJB 
tertulis jika kita tidak bisa melunasi dalam waktu yang ditentukan maka 
uang pengikat hangus, dan karena itu juga guah selalu memberikan uang 
pengikat sekecil mungkin. 
cuma nambahin aja nih. cara
 Flipping yang banyak dan umum dilakukan adalah mencari properti dengan 
harga di bawah harga pasar dan menjualnya kembali dengan harga pasar 
atau lebih. Sebelumnya mungkin perlu dipemahamani konsep dasar 
Flipping properti adalah bagaimana meningkatkan nilai jual properti yang
 kita miliki. so..tidak melulu harus mencari harga rumah yang 
jauh di bawah harga pasar..teknik selanjutnya adalah bagaimana kita bisa
 menambah value nilai properti tersebut dengan treatment2 yang bisa kita
 lakukan, bahkan dengan harga pasar sekalipun. salah satu yang bisa mudah dilakukan adalah mengembalikan kembali nilai jual bangunan. 
"Bermimpi, berdoa, dan take action"</div>

Kenapa harus berbisnis property bahkan harus punya property sekarang juga? 1. Bumi itu satu, sementara manusia terus bertambah sehingga ha...

[Click To Continue...]

0 komentar