Kenapa harus berbisnis property bahkan harus punya property sekarang juga?
1.
Bumi itu satu, sementara manusia terus bertambah sehingga harga
property akan cenderung selalu naik. Seluruh orang terkaya di dunia
selalu menginvestasikan uang mereka di property, karena mereka tahu Bumi
ini hanya ada 1.
2. 50 - 70 % aspek yang mempengaruhi suatu bisnis adalah property.
Contoh
: Mungkin hal ini sudah sering agan-agan dengar, Mcdonald merupakan
salah satu franchise fast food terbesar di dunia, tetapi tahukah agan
sekalian kalau sebenarnyah Mcdonald juga berbisnis property? yah di
Amerika sana, franchise ini besar bukan hanya karena menjajakan burger
tetapi mereka juga menyewakan outlet-outlet sekaligus pembelian. Bahkan
sewa tempat untuk usaha bisa mengambil porsi lebih dari 50% budget
pengeluaran kita, lokasi tempat usaha juga sangat menentukan bisnis
kita, bahkan sebuah usaha online pun tetap membutuhkan rumah atau kantor
cepat atau lambat.
3. Property bisa menjadi jaminan aset.
Terima
kasih atas banyaknyah seminar-seminar dan buku-buku tentang property
yang ramai belakangan ini sehingga sayah bisa mendapatkan banyak ilmu
dan pengalaman puluhan tahun dalam waktu singkat dan bisa disharing
kepada agan-agan sekalian:
1. Property Cash Machine (Joe Hartanto)
Merupakan
pelopor seminar property menurut sayah, memberikan dasar-dasar property
dengan baik. Seminar ini membentuk agan sebagai investor property
dimana agan membeli property untuk kemudian dikembangkan menjadi tambang
emas dengan mengkomersilkan property tersebut (kost2an). Kelemahan dari
PCM menurut sayah saat ini kurang updatenyah tentang aturan perbankan
(beberapa bank tidak terima lagi KPR untuk pembelian kost-kostan). Lalu
baik cara pembelian dan investasi kurang bervariatif. Namun Joe Hartanto
dengan sangat baik mempraktekkan ajaran Robert t kiyosaki dan D Ross
(lupa namanyah)
2. Beli rumah tanpa uang, tanpa hutang (Cipto Junaedy)
Merupakan
counter dari PCM, jika pcm memperkenalkan kita untuk berhutang dalam
mendapatkan asset maka Cipto berbeda, mengajarkan kita untuk selalu
cash. Kekuatan dari seminar ini adalah kemampuan Cipto untuk membuka
cakrawala kita mengenai pembelian property terutama di soal perjanjian.
Tanpa uang disini maksudnyah adalah membeli rumah tanpa dp dan cicilan
rumah. Jika PCM mengandalkan KPR maka Cipto mengandalkan pihak ketiga
(investor) untuk mendapatkan rumah, lalu penekanan dari strategi ini
adalah jangan cintai semua property anda, jika PCM mengharamkan menjual
property maka secara sederhana di Cipto perputaran uang juga didapatkan
dari hasil jual beli, baru kemudian dapatkan rumah yang ingin kita
miliki. Kelemahan seminar ini adalah bahasa marketing yang terlalu
bombastis dan dipaksakan untuk mencounter PCM, padahal dalam seminar ini
juga dijelaskan mengenai KPR. Namun seminar ini cukup baik dalam
memberikan masukan dalam menggunakan bahasa marketing untuk iklan.
Beberapa trik juga sudah tidak relevan dan tidak semudah yang dikatakan
(sekali lagi terlalu bombastis) seperti buletin board. Disini ada juga
perpaduan investor property dan sedikit tentang developer.
3. Cara benar beli properti tanpa uang, tanpa hutang (Ridwan Rahardjo)
Pada
dasarnya Ridwan Rahardjo ini merupakan murid dari Cipto Junaedy namun
dia melakukan trial dan error serta memberikan nilai tambah. Inti adalah
bagaimana kita bernegosiasi dengan pemilik rumah agar dapat mengakali
dp kemudian mencari investor untuk membayar cicilan dengan memberikan
nilai tambah pada bangunan (kost2an lux). Yang menarik adalah Ridwan ini
mengkombinasikan ilmu hipnotis dalam bernegosiasi (bukan mempengaruhi
secara alam bawah sadar gan, tetapi lebih bagaimana meluluhkan hati
owner
Ini saja seminar yang guah tau, selain ini ada dari Tung
Dungsem Waringin (investor property), Jin property ( developer,
penguatan di tehnik negosiasi), Aryo Diponegoro (Developer, belum tau
juga karakteristiknyah), Ezra Karamoy ( Ini lumayan lengkap gan, pernah
ikut priviewnyah, cuman sayang pembawaan materi kurang menarik).
Istilah-Istilah di Property
Mungkin ada baiknya mengenal beberapa istilah di dunia property
1. Primary = rumah baru, atau penjualan hasil pengembangan lahan
2. Secondary = rumah second
3. Owner = pemilik rumah
4. Buyer = pembeli
5. Broker = agen property
6. PPJB/SPJB = surat pengikatan jual beli (perjanjian awal sebelum melakukan jual beli)
7. SHM = sertifikat hak milik
8. Surat Girik/letter C = Surat keterangan kepemilikan tanah/ bangunan dari camat atau lurah
9. Co-broking = kerjasama penjualan rumah antara 2 agen atau lebih
10. Top-up = Meningkatkan plafon kredit pinjaman
11. Cash back = Mendapatkan lebih dari pengajuan plafon kredit
12. AJB = Akte jual beli, bukti transaksi jual beli property yang dibuat oleh notaris (cari notaris yang juga PPAT)
13. HGB = hak guna bangunan, artinya tanah merupakan milik pemerintah
dan hanya boleh digunakan dalam kurun waktu tertentu dalam kisaran
20/30/40 tahun.
14. Hak sewa = Tanah milik pemerintah dan harus bayar sewa setiap tahun
15. NJOP = Nilai jual obyek pajak, biasanyah menjadi acuan harga jual
rumah (walaupun kini bank kebanyakan mengambil dari nilai pasar)
Untuk
agan-agan yang berminat menjadi agen property ini ada beberapa masukan
bagaimana menjadi agen property atau membuat agency property :
1.
Menjadi agen property cukup mudah gan, saran guah coba bergabung dulu
dengan franchise besar macam ray white, new era, century, lj hooker.
Kenapa? karena mereka memiliki sistem yang lebih baik dibandingkan
agen-agen baru. Setelah mendapatkan pengalaman dan lisensi mungkin agan
ingin membentuk kantor agen sendiri tidak masalah. Karena untuk memulai
bisnis ini diperlukan sebuah kepercayaan dan untuk itu agan perlu
bergabung dengan AREMBI (semacam asosiasi broker)
- Nanti disini agan
akan mendapatkan semacam prospekkan awal seluk beluk menjadi agen
property, income dll. Setelah itu ada semacam ujian lanjutan untuk
mendapatkan lisense, tapi kalau di kantor-kantor agen yang kecil sih
biasanyah lebih bebas
2. Serba serbi kantor agen property
-
Pada dasarnya untuk membentuk sebuah agen property tidak diperlukan
sebuah legalitas (karena sampai saat ini belum ada aturan dari
pemerintah untuk profesi ini, gosip2nyah sih mau ada pembatasan atau
apalah)
- Namun ada kerugian apabila kita tidak memiliki legalitas
PT/CV, yaitu tidak dapat membuat perjanjian dengan bank untuk kerjasama
KPR, selain memiliki legalitas PT kantor atau marketing juga harus
terdaftar di asosiasi broker.
- Biasanya owner suatu agency disebut
sebagai principal. Dan sharing profit antara marketing dan kantor agency
bervariasi mulai dari 50-50 ( ini kantor agen besar) dan 40 - 60.
-
Pada umumnya agen property mendapatkan keuntungan dari komisi sebesar 3%
untuk rumah second dan 2,5 % untuk rumah baru. Namun pada prakteknya
komisi ini bersifat sangat cair dan bervariasi karena ketatnyah
persaingan
- Hampir seluruh agen property menggunakan sistem komisi bukan gaji, kecuali marketing di bagian primary
Tips & trick
#Appraisal, appraisal merupakan hal yang penting ketika kita memulai
memasuki dunia property,kenapa? Karena melalui appraisal kita bisa
mengatahui harga suatu property sehingga kita bisa menentukan
langkah-langkah yang harus kita lakukan untuk selanjutnya. Ini
langkah-langkah mudah dalam melakukan appraisal
1. Liat karakteristik daerah. Setiap kota memiliki daerah dengan
karakteristik tertentu,karekteristik disini lebih kepada peruntunkkan
daerah tersebut. Contoh di Bandung dago merupakan daerah dengan nilai
jual tertinggi,saat ini 22 juta - 28 juta/mtr. Di jakarta ada Kemang
yang merupakan daerah elit,sehingga harganya pun sangat tinggi. Hal ini
disebabkan bnyk'y permintaan pasar. Jadi hal pertama yang agan liat
adalah seberapa besar tingkat permintaan di daerah tersebut,lalu apa
karakteristiknya perumahan elit kah?daerah kumuh?daerah industy?
2. Harga pasar. Sangat mudah mencari harga pasar,rata-rata bank saat ini
menggunakan patokan harga pasar dalam menilaikan kucuran nilai dana
selain dari NJOP. Jika rumah berada dalam perumahan agan bisa cari 4
rumah yang sedang di jual di daerah sekitar (kurang lebih radius 2 KM)
tanya harga lalu bandingkan dengan harga rumah yang dijual. Untuk Jalan
raya sedikit berbeda,harus mencari perbandingan harga di jalan itu
saja,biasa'y tentukan dulu pusat keramaian'y,property yang makin dekat
dengan keramaian biasanya cenderung lebih mahal.
3. Notaris. Setiap notaris wilayah pasti memegang data jual beli
property di daerahnya atau yang dia tangani. Agan bawa luasan tanah dan
bangunan yang akan diappraisal dan agan bisa minta perbandingan
transaksi terakhir di daerah tersebut dengan spesifikasi yang sama.
4. Iklan property. Cara ini cukup mudah,agan tinggal lihat koran atau
website liat spefikasi property di lokasi yang sama dan bandingkan harga
5. Menilai NJOP,ini sedikit memerlukan pengalaman. Sebenarnya dengan
melihat harga tanah dan bangunan agan bisa menilai harga suatu property
tapi untuk itu agan harus hapal jenis bangunan,harga ngebangun berapa.
Karena guah juga memiliki basic kontraktor maka,guah sedikit hapal harga
bangunan hanya dari tampilan fisik
cara memulai bisnis property
Ada satu cara yang menurut guah cukup efektif karena bisa memberikan kita pelatihan untuk menilai harga pasar :
1.
Rumus 100 : 10 : 3 : 1. Maksud dari rumus ini mulai lah dengan mencari
100 listingan rumah, lalu pilih 10 rumah paling bagus, negosiasikan 3
rumah pilihan tapi cukup deal dengan 1 rumah.
2. Perkembangan
lahan, Untuk melihat perkembangan suatu wilayah coba lihat berapa banyak
pembantu rumah tangga di daerah tersebut. Kenapa? karena dari hal
tersebut kita bisa melihat sosial ekonomi daerah tersebut, katakan semua
rumah memiliki pembantu berarti tingkat ekonomi daerah tersebut tinggi
dan potensial, tinggal tunggu saja ada developer bangun mall, sekolahan
dan lain-lain.
3. Rumusan lain yang cepat, bisa juga menanyakan
harga tanah di kecamatan, mencari perbandingan minimal 4 rumah di daerah
sekitar yang dijual atau sudah terjual
Trik fliping.
Secara
prinsip fliping merupakan salah satu tehnik menjual rumah memanfaatkan
range harga pasar dimana kita mencari property murah kemudian
menjualnyah kembali dengan harga pasar sehingga mendapatkan keuntungan
dari selisih harga tersebut.
Contoh : Agan A ingin membeli rumah,
tetapi dia tidak memiliki pekerjaan, sehingga pilihan membeli rumah
olehnya harus dilakukan secara cash. Jadi untuk solusinyah agan A harus
memiliki cash.
Oleh karena itu agan A melakukan tehnik yang
disebut dengan flip. Agan mencari di iklan-iklan rumah-rumah yang dijual
murah (kata kunci biasanyah Tanpa perantara dan Butuh uang), agan A
menemukan satu rumah yang dijual seharga 500 jt, dan ternyata setelah
agan A melakukan cek harga tanah sekitar dan beberapa rumah yang dijual
didapatkan harga pasaran dengan spesifikasi rumah yang dimaksud adalah
800 jt (kok bisa? ingat rumah tidak memiliki harga dasar sehingga nilai
ditentukan sepenuhnyah oleh penjual sesuai dengan motivasinyah menjual
rumah). Untuk memastikan harga ada kelebihan kita bisa membawa kopi
sertifikat,njop, dan fotokopi pemilik ke bank terdekat, biasanyah ada
biaya appraisal bank 500.000.
Hal yang dilakukan oleh agan A
adalah mengikat terlebih dahulu pemilik dengan PPJB. Jangan lakukan
penawaran pada hari pertama, lihat dan dengar saja pendapat pemilik.
Lalu setelah itu lakukan appraisal, jika sudah yakin mendapatkan
kelebihan harga baru kita tawar.
Yang diperlukan adalah PPJB oleh
pemilik dengan pengunduran pembayaran antara 3 - 6 bulan (biasanyah
kalau 6 bulan sudah sulit) disini skill negosiasi kita sangat
dibutuhkan, jika kita bisa menyakinkan pemilik kita bisa tanpa keluar
uang seperser pun, tapi biasanya pemilik akan meminta uang pengikat yang
besarannyah terserah agan (guah biasanyah gak pernah lebih dari 5 jt).
Lalu biar dia mau juga rumah kitah tawar jadi 525 jt, tentu dia akan
tertarikkan.
Agan A akhirnyah mendapatkan PPJB, lalu agan A
langsung mengiklankan di koran (atau lewat guah, hehehe) dengan bunyi
seperti ini "Jual cepat rumah dengan cash back 100 juta" atau tag line
menarik lainnyah. (agan bisa juga jual seharga pasar tapi biasanyah agar
cepat terjual orang akan suka barang-barang yang murah)
Singkat
cerita ada agan B yang tertarik membeli rumah dari agan A seharga 700
juta, dengan KPR, si agan B senang karena ternyata bank mengacc 800
juta, sehingga dia mendapatkan kelebihan, sedangkan agan A langsung
membayar lunas ke pemilik pertama sebesar 500 juta, dan mendapatkan uang
200 juta
Contoh
di atas hanya sebuah ilustrasi, namun bukan tidak mungkin karena banyak
pemain property yang melakukan hal ini, pada prakteknya biasanyah
kendala terjadi pada :
1. Pemula di bidang ini biasanya kesulitan
untuk mengappraise harga suatu rumah, karena itu sebaiknya lakukan
rumus 100 : 10 : 3 : 1 atau tanya notaris terdekat, orang bank , atau
membayar biaya appraisal 500rb
2. Keuntungan tidak sebesar
ilustrasi, kadang hanya 20 juta, 50 juta dan juga akan ada potongan
pajak dan juga administrasi jadi kita harus piawai juga dalam menghitung
pemasukan dan pengeluaran.
3. Uang pengikat biasanyah selalu
ada, karena kenapa pemilik mau mengundur pembayaran karena dalam PPJB
tertulis jika kita tidak bisa melunasi dalam waktu yang ditentukan maka
uang pengikat hangus, dan karena itu juga guah selalu memberikan uang
pengikat sekecil mungkin.
cuma nambahin aja nih.
cara
Flipping yang banyak dan umum dilakukan adalah mencari properti dengan
harga di bawah harga pasar dan menjualnya kembali dengan harga pasar
atau lebih.
Sebelumnya mungkin perlu dipemahamani konsep dasar
Flipping properti adalah bagaimana meningkatkan nilai jual properti yang
kita miliki.
so..tidak melulu harus mencari harga rumah yang
jauh di bawah harga pasar..teknik selanjutnya adalah bagaimana kita bisa
menambah value nilai properti tersebut dengan treatment2 yang bisa kita
lakukan, bahkan dengan harga pasar sekalipun.
salah satu yang bisa mudah dilakukan adalah mengembalikan kembali nilai jual bangunan.
"Bermimpi, berdoa, dan take action"